A partir del próximo 16 de junio entrará en vigor la nueva normativa sobre créditos inmobiliarios, que afecta de manera directísima a las hipotecas. En Piso On sabemos lo importantes que son las condiciones de las hipotecas para nuestros clientes, así que hemos querido leer con determiniento la nueva Ley, para contaros los 10 puntos que consideramos que os pueden resultar más interesantes:
1. Evaluación de la solvencia: las entidades financieras prestamistas (en lo sucesivo, los bancos) solo pueden conceder préstamos con hipoteca previa evaluación de la solvencia de sus clientes (los prestatarios), una especie de examen que se realiza solicitando información, y que se debe superar de modo que se considera probable que va a cumplir los pagos del préstamo.
2. Ficha Europea de Información personalizada (FEIN). Debe ser enviada por el banco, a su cliente, como mínimo, 10 días antes de la firma de la hipoteca. Esta ficha incluye la información necesaria para comparar el préstamo del banco en cuestión con otros disponibles en el mercado, para que así el cliente pueda evaluar las opciones posibles y tomar una decisión fundada según sus necesidades, situación financiera y preferencias.
3. Acta previa de Notario elegido por el cliente. Como muy tarde el día antes de la firma de la hipoteca, un notario elegido por el cliente debe elaborar un acta que deje constancia de todas las explicaciones y comprobaciones dadas al prestatario, así como del test que mencionábamos en el punto anterior.
4. Gastos y comisiones de apertura. Frente a la situación de incertidumbre de la que hemos hablado muchas veces en este blog, la nueva Ley aclara que solo corresponden al cliente los gastos de tasación, de modo que todos los demás (gestoría, notaría, registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) corresponden al banco. La Ley también dice que esta tasación puede realizarse por una sociedad de tasación o servicio de tasación del banco y/o profesional homologado independiente de dicho banco.
5. Intereses. Con respecto a ellos, destacan diferentes aspectos: a) el tipo de interés del préstamo no puede ser modificado en perjuicio del cliente durante la vigencia del mismo, salvo acuerdo por escrito de las partes; b) el interés nunca puede ser negativo; c) y con respecto a los intereses de demora es muy importante destacar que se fija en el interés remuneratorio (el del préstamo) más 3 puntos, que se aplicará solo sobre el principal vencido y pendiente de pago (no sobre sus intereses) y que no cabe pacto en contra de estas disposiciones.
6. Cláusulas suelo. Quedan por fin expresamente prohibidas, superando las dudas que existieron con respecto a ellas y de las que también os dimos puntual noticia en el Blog de Piso On.
7. Seguros. Los bancos pueden exigir que los clientes suscriban una póliza de seguro en garantía del cumplimiento del préstamo, así como un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista (banco) deber aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a las que dicho banco proponga y no puede cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el cliente.
8. Reembolso anticipado . El cliente puede, en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado, reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes pueden pactar un plazo de comunicación previa que no puede exceder de un mes. En este caso, el cliente solo deberá satisfacer al banco la pérdida financiera que vaya a sufrir por ello, para lo que la norma prevé unos porcentajes máximos que varían según se trate de interés fijo o variable.
9. Subrogación del acreedor: será posible cambiar de banco sin el consentimiento de la entidad financiera original.
10. Vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios con personas físicas. El vencimiento anticipado por parte del banco quiere decir que este da por finalizado el contrato, normalmente en caso de impago por el cliente, por lo que le reclama la deuda pendiente, dando a veces lugar a la ejecución de la hipoteca que despoja al propietario de su vivienda. Pues bien, para que los bancos puedan dar ese paso, la nueva normativa exige que el impago de los ciudadanos sea significativo en relación al préstamo garantizado, para lo que fija unas cuantías del 3% del capital concedido o 12 mensualidades en la primera mitad de la duración del préstamo; o del 7% del capital o 15 mensualidades durante la segunda mitad de vida de dicho préstamo.
De todos modos, recuerda que en Piso On te damos un trato personalizado y te ayudamos siempre a elegir la mejor opción y puedes contar con nosotros también en la fase de financiación de tu nueva vivienda.
Piso On, Konfiantzaren Balioa!
