¿3 o 5 años de duración mínima?
Los cambios en el gobierno estatal han hecho que, sobre todo en los últimos 4 meses, hayamos pasado por 4 regímenes diferentes de duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares. La tendencia es que, durante los periodos legislativos en los que gobierna el PP, el plazo es de 3 años; mientras que pasa a 5 cuando gobierna el PSOE. Veamos la situación actual.
Como advertencia primera, hay que tener en cuenta que, en realidad, la normativa sobre arrendamientos urbanos no contempla una duración mínima para los alquileres, sino que aparentemente las partes pueden pactar la duración que estimen conveniente. Lo que ocurre es que se suele considerar que el inquilino está en una posición más débil que la que ostenta el propietario, por lo que se le trata de defender con lo que se denomina la "prórroga forzosa". Esta prórroga consiste en que, si pasado el plazo pactado, imaginemos de un año, el inquilino desea ampliar el plazo de duración, tiene derecho a dicha prórroga, hasta un plazo de años determinado. (art. 9 LAU)
Ese plazo de duración mínima del contrato por ejercicio de la prórroga forzosa por parte del inquilino es el que ha cambiado ¡4 veces estos últimos meses!, quedando así:
| Fecha de firma del contrato | Duración mínima del contrato |
| Antes de 17-12-2018 | 3 años |
| Entre 18-12-2018 y 23-1-2019 | 5 años |
| Entre 24-1-2019 y 6-3-2019 | 3 años |
| Desde 7-3-2019 | 5 años |
¿Cómo es posible tanto cambio normativo en tan poco tiempo?
Las sucesivas modificaciones son debidas a la utilización de una técnica legislativa conocida como "gobernar por decreto". Sabemos que en las democracias modernas el poder legislativo reside en el Parlamento, pero también es cierto que en muchos países occidentales se prevé la posibilidad de que el Gobierno (poder ejecutivo), en determinadas circunstancias, normalmente de urgencia, apruebe normas que tengan rango de ley, es decir, como si se hubiesen aprobado por el Parlamento; condicionándose a que esa aprobación del Ejecutivo sea después ratificada por el Poder Legislativa en 30 días. Esta técnica es muy frecuente en normas para las que se sabe que habrá mayoría parlamentaria, y se usa mucho por gobiernos tanto de izquierdas como de derechas.
Lo que ocurrió en el caso de la normativa de alquileres que entró en vigor en diciembre pasado y que cambiaba el plazo de 3 años por otro de 5 (RDL 21/18), es que fue aprobada por el PSOE contando con suficiente respaldo en el Congreso. Pero cuando pasaron los 30 días y tuvo que ratificarse, en concreto Podemos no estuvo de acuerdo con la redacción del PSOE por lo que no lo apoyó, con lo que aquella norma se derogó (Res. 22-1-2019), volviéndose al régimen de los 3 años de la legislatura anterior, del PP. Sin embargo, se consensuó un nuevo texto para un nuevo Decreto Ley, que es el que se ha aprobado esta semana (RDL 7/19), con el que se instaura de nuevo el plazo de 5 años. La peculiaridad de este último Decreto es que se aprueba con unas Cortes disueltas y, por lo tanto, deberá ser RATIFICADO por la Comisión permanente que hace sus funciones hasta que se constituya un nuevo Parlamento tras las elecciones. Parece que se cuenta con mayoría en esa Comisión, pero estaremos atentos por si no fuera así, para teneros al día.
¿Todos los contratos están sujetos a esta prórroga forzosa?
Hay algunas excepciones y situaciones que, por su peculiaridad, tienen regímenes diferentes. De hecho, por ejemplo, si el inquilino es persona jurídica (una empresa), el plazo de la prórroga es de 7 años en lugar de 5. O los casos en que el propietario, al arrendar su vivienda, sabe que la va a necesitar para sí o para un familiar, también cuentan con previsiones específicas. Otros casos especiales son los de venta de la vivienda en alquiler, o la muerte del inquilino.
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