Como os contábamos en nuestro Blog en abril, algo pasa con las reclamaciones de gastos hipotecarios y, tras la avalancha de anuncios de despachos tipo Arriaga Asociados sobre reclamaciones de cláusulas suelo, vimos que aparecían nuevas campañas en autobuses, marquesinas e incluso en espacios publicitarios televisivos, que nos hablan de otro tipo de reclamación: la de los gastos de constitución de la hipoteca. Y es que, mientras que las hipotecas pueden tener o no cláusulas suelo, lo que está claro es que todas generan gastos. Entonces nos preguntábamos: ¿todos los titulares de hipoteca podemos reclamar? ¿qué se puede reclamar? ¿cuánto? ¿cómo? ¿desde cuándo?
Como decíamos, todo comienza con una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que declaró nulas las cláusulas de los préstamos hipotecarios del BBVA y Banco Popular que hacían recaer todos los gastos necesarios para formalizar las hipotecas de dichas entidades en los clientes que recibían el préstamo. La sentencia se apoyó en la normativa de consumidores y vino a decir que si el interesado en que se registre la hipoteca es el banco, debe ser éste quien asuma su coste. Y por tales costes entiende los de registro, notaría y tasación de la vivienda, además de un impuesto que comentaremos enseguida.
Pues bien, como decimos, y pese a ese pronunciamiento del Tribunal Supremo, se trata de una cuestión polémica y diferentes juzgados y tribunales están ofreciendo diferentes respuestas. Hay que tener en cuenta que para que el Tribunal Supremo pueda imponer su criterio a otros juzgados debe emitir dos sentencias en el mismo sentido y para casos equivalentes. Es lo que se conoce como doctrina del Tribunal Supremo. Y en este caso solo contamos con una, luego su opinión no se impone aun al resto de jueces.
De las varias sentencias que hemos leído sobre esta materia, solo encontramos uniformidad en cuanto a los gastos de formalización de la escritura (Notaría) y los de inscripción de la hipoteca (Registro de la Propiedad). Pero la cuantía de estos gastos no es muy elevada, generalmente: imaginemos una media de entre 1300 o 1400 euros para una hipoteca de 250.000 euros a 25 años.
Sobre todos los demás posibles reintegros existen diferentes opiniones.
Los dos grupos de casos con los que nos podemos encontrar son:
Los primeros podrían hacer directamente la reclamación, mientras que los segundos deben solicitar primero la nulidad de la cláusula, lo que en un Juzgado puede ser más largo y/o más complicado.
En ambos casos, los consumidores pueden intentar la reclamación extrajududicial. Quiere decir que, antes de ir a juicio, pueden intentar solicitar de su banco la restitución de lo que pagaron por la constitución de su hipoteca. Para ello, algunas organizaciones de consumidores han preparado modelos que pueden obtenerse de manera gratuita en Internet (por ejemplo este de la OCU). En principio habría que esperar 2 meses a que elbanco resuelva y, si este no responde o responde de manera desfavorable, se puede acudir entonces a la vía judicial. Pero esta vía extrajudicial no es necesaria: perfectamente se puede acceder a la vía judicial sin pasar por esta reclamación previa.
Tanto para la reclamación extrajudicial como para la judicial necesitaremos los originales de las facturas pagadas y, en su caso, la carta de pago del impuesto. Así como la primera copia de la escritura de constitución de la hipoteca.
El problema de la vía judicial, sobre todo para clientes de entidades que no sean el BBVA o Banco Popular, es que tienen que solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva. Ello, desde un punto de vista técnico, precisa un tipo de juicio más complejo y más largo que la mera reclamación de cantidad. De ahí que algunos despachos de abogados muestran sus reticencias, mientras no exista mayor seguridad jurídica respecto a lo que realmente puede reclamarse, a asumir el coste de un proceso que les requiere mucho esfuerzo y presencia física en el juzgado. Una práctica habitual por parte de los despachos de abogados es acumular varias reclamaciones frente a cada entidad financiera, cuando las cláusulas de sus clientes con esas entidades son iguales, de modo que acuden a una sola vista para reclamaciones idénticas. Es que, de otra manera, el importe no muy alto de estas reclamaciones puede no resultar atractivo dado el coste que supone para los abogados personarse, comparecer y preparar las vistas de sus diferentes clientes.
Las numerosas campañas que hemos visto en la televisión han propiciado que ya tengamos más datos sobre el éxito de estas reclamaciones en la vía judicial.
La gratuidad de la vía extrajudicial que mencionábamos, hace que esta sea posible en todo caso antes de decidirse por acudir a la vía judicial, que en general va a requerir contratar a un abogado y procurador. Lo que ocurre es que los bancos responderán de manera contenida mientras no tengan claros los conceptos de devolución.
Por ello, como siempre, os recomendamos el asesoramiento de abogados especializados en la materia.
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